Увеличение объемов жилья наталкивается на серьезные препятствия

Ко всему этому добавляется наболевший вопрос дефицита земли. В 2006 году объем годового ввода жилья в Тольятти составил в 2,5 раза меньше запланированного. Если наболевшие вопросы останутся нерешенными, перспектива последующих лет будет радужной только на бумаге.
В некоторых строительных организациях сегодня всерьез обсуждается вопрос о смене деятельности компаний. Согласно их приблизительным расчетам, последствия для города будут минимальными: острой безработицы не будет, так как практически весь рабочий состав предприятия – подрядчика наемный. По каким причинам может наступить это «перепрофилирование»? Организации называют две причины: элементарную нехватку земельных участков, готовых под строительство, и жесткие правила игры на рынке.
Дефицит земельного ресурса в Тольятти обостряется с каждым годом. Земельных участков под комплексную застройку практически не осталось, и многие строительные организации находят выход в уплотнении кварталов. Последнее нередко заканчивается судебными тяжбами между населением и застройщиками, в результате которого появляются распоряжения о заморозке стройки или о сносе уже построенного здания с целью изъятия земельного участка. По словам специалистов, такие примеры известны всей России. В Тольятти самым ярким является история с землями СХ ЗАО «Россия». Между городом и акционерным обществом возникло несколько конфликтных прецедентов, связанных с землями, на которых построено несколько жилых домов. С 11 апреля проводится опрос на эту тему, в котором планируется охватить 28 тысяч жителей. Этот пример показывает, насколько земельные отношения могут обострить социально-политические противоречия и вызвать столь яркий общественный резонанс.
Перспективными земельными участками под комплексную застройку является территория за Московским проспектом, микрорайон «Треугольник» и два участка, предназначенные для реализации национального проекта «Доступное жилье», — мкрн «Северный» за ул. Льва Толстого и мкрн «Жигулевское Море». Два последних участка в скором времени будут проданы через аукционы. Мкрн «Треугольник» и территория за Московским проспектом, по оценке специалистов строительной отрасли, будут застраиваться через несколько десятков лет. Препятствием в данном случае является вопрос об обеспечении участков инженерной инфрастуктурой. Строительные компании не способны вкладывать огромные собственные средства. Даже если этот вопрос возьмутся решать крупные финансовые группы, расходы, затраченные на обеспечение участков инженерной инфраструктурой, будут заложены в стоимость квадратного метра жилья. И здесь возможно несколько вариантов. Либо жилье будет по карману только высшим слоям общества, либо для сохранения приемлемых цен средства будут возвращены серыми схемами, возможно, посредством бюджета. Понятно, что неспособность небольших организаций работать по установленным схемам может привести к их исчезновению, а укрупнение строительных компаний и появление на рынке крупных иногородних повлечет за собой увеличение цен на жилье.
Специалисты прогнозируют в этом и следующем году рост цен на первичном рынке на 50-60%. Не исключено, что стоимость жилья на первичном рынке будет расти быстрее, чем на вторичном. Собственно ипотека не оценивается населением как реальная возможность приобретения жилья. Всему причиной высокие процентные ставки банков – от 20% годовых. В отличие от наших банков, иностранные берут только 7% годовых, при этом предлагают солидные сроки и право наследования. Тем более, наши банки дают ипотечный кредит только каждой десятой обратившейся семье. Одной их причин этого стала и распространенная схема выдачи зарплаты через «черную» бухгалтерию. Для решения проблемы острой нехватки жилья были созданы государственные, региональные и муниципальные ипотечные программы, часть которых попала в рамки нацпроект «Доступное и комфортное жилье-гражданам России». Например, подпрограммой «Молодой семье-доступное жилье» смогли воспользоваться лишь немногие. Во-первых, цена квадратного метра, заложенная в строительстве на погашение первоначального взноса, не соответствует рыночной. Во-вторых, недостаточная разъяснительная работа привела к тому, что 20% тольяттинских семей отказались от сертификатов. Мало кто знал, что ипотечный кредит банк дает по своему усмотрению, а не каждому обладателю сертификата. Оставшиеся семьи натолкнулись на нежелание работать с ними со стороны как строительных, так и риэлторских компаний.
Куча проблем и у застройщиков. В разных городах России проводятся семинары, на которых обсуждается работа ФЗ-214 «О долевом строительстве». Закон усложнил процедуру работы с населением по привлечению к долевому строительству, из-за чего возникла необходимость поиска средств у инвесторов. Банковские ставки по кредитам слишком высоки. Поэтому закон может привести к тому, что первичный рынок будет равен по стоимости вторичному.
В 2006 году в Тольятти было введено только 170 тысяч кв. метров жилья, хотя, согласно генплану развития города до 2015 года, для удовлетворения спроса необходимо вводить 300 тысяч кв. метров. По словам специалистов, из-за жестких требований надзорных органов не было принято в эксплуатацию около 200 объектов. В этом году рассчитано сдать 80-120 объектов. Учитывая опыт прошлого года, больше половины из них будут ждать своего времени до лучших времен.
При увеличении объемов строительства жилья может возникнуть нехватка строительных материалов. В настоящее время на территории Тольятти с учетом ввода в эксплуатацию меньше 200 тысяч кв. метров фактически выпуск строительных материалов составляет от требуемого по сборному железобетону 35-40%, по производству кирпича -63%. При увеличении объемов этот показатель может снизиться в два раза. В то же время известно, что часть железобетонных заводов загружена не более чем на 40%. Потенциал роста у стройиндустрии есть, но для их модернизации требуются масштабные инвестиции. Времена спекуляций на строительном рынке могут пройти только благодаря системной поддержке государства. Тогда доходы строительных компаний будут складываться из оборотов.