Тольяттинский кинороман

В трех частях

В последний месяц уходящего года будет создано открытое акционерное общество кинотеатр «Сатурн». Новое ОАО может добавить крупнейший премьерный кинотеатр города к числу знаменитых реконструкций «Космоса» и «Маяка», сроки сдачи которых перешли в разряд научно-обоснованной фантастики. Причина долгостроя каждого из этих центральных объектов настолько самобытна, насколько это свойственно специфике тольяттинского общества вообще. Однако практически в каждом случае долгострой имеет место в связи с максимально возможным повышением капитализации объекта за время его реконструкции. Исключение составляет разве что «Досуговый центр корпорации «Тольяттиазот» на пересечении улиц Матросова и Чайкиной, который отстраивается в последнее время максимально удвоенными темпами.

Часть первая. «Маяк»
Прежде чем попасть на инвестиционный конкурс, кинотеатр «Маяк» три года дозревал до необходимого товарного вида. Вероятно, именно так он лучше всего отвечал интересам потенциальных покупателей. В течение всего этого времени здание было отключено от энергоносителей. Пришли в негодность внутренние и внешние коммуникационные сети. Был нарушен отвод ливневых вод, в связи с чем дождевая вода накапливалась в стенах здания. Особый шарм «Маяку» придал пожар, который нарушил несущие конструкции крыши. Наконец в октябре 2001 года «Маяк» был выставлен на продажу. Как сообщил «ПН» конфиденциальный источник, стартовая цена объекта была 300 тыс. р. Основным покупателем тогда выступила кинокомпания «Элис». Однако неожиданно москвичи столкнулись с интересами ООО «Энергоспецремонт». Обе компании вышли на конкурс в так называемом «двойном экземпляре». Интересы ООО «Энергоспецремонт» были представлены самой фирмой и частным лицом, аффилированным с компанией. По результатам торгов, кинотеатр «Маяк» был продан частному лицу за 720 тыс. р. Согласно инвестиционным условиям, право собственности на здание «Маяка» у ООО «Энергоспецремонт» возникало только после реконструкции самого здания и сдачи его в эксплуатацию. Однако строительные экспертизы, которые были проведены по заказу фирмы, показали, что здание восстановлению не подлежит. Последним было заключение Центральной строительной лаборатории г. Тольятти, которая рекомендовала демонтировать здание. Как сообщил «ПН» замдиректора компании Валерий Елин, строительные экспертизы проводились параллельно с разработкой проекта реконструкции «Маяка». Занималось этим ООО «ТАГА-проект». По словам Елина, Энергоспецремонт полностью оплатил проект реконструкции здания, которое впоследствии было снесено.

Новый проект был заказан тому же «ТАГА-проект» в феврале 2002 года. В мае 2003 года началось строительство суперсовременного КРЦ «Маяк». Согласно проекту, он будет иметь четыре уровня, которые разместятся на трех этажах. Первый этаж уйдет под землю. Там будут расположены боулинг, небольшое кафе, шесть бильярдных столов, гардеробы и технические помещения. На первом наземном этаже будут находиться три кинотеатра на сто посадочных мест каждый, один из которых предполагается сделать детским. Кроме того, предусмотрен мини детский сад.

Второй наземный этаж будет представлять собой современный танцпол, который можно трансформировать для проведения профессиональных конкурсов бальных танцев. Там же будет находиться барная стойка, которая при необходимых условиях трансформируется в оркестровую площадку. Позади танцпола предполагается разместить ресторан.

И, наконец, четвертый уровень — балкон с небольшим кафе.

Для воплощения всего этого великолепия, по словам директора ООО «Энергоспецремонт», потребуется пять лет. Таковы особенности месторасположения объекта: закладывать фундамент приходится в речном песке, внутри плотной жилой застройки. Кроме того, для строительства здания используется специальный бетон, который применяется в гидростроительстве. Чтобы не нарушить технологический процесс, каждую кладку бетона надо выдерживать 40 дней.

Но строителями разработана программа, согласно которой пуск «Маяка» будет произведен в три этапа. Первым будет сдан наземный этаж с кинотеатрами. Это должно произойти через три года.

Однако, как стало известно «ПН», уже сегодня строители испытывают некоторый дефицит в финансировании строительства КРЦ. По словам Валерия Елина, ООО «Энергоспецремонт» уже ведет поиск инвесторов. «ПН» стало известно, что компания уже ведет переговоры с несколькими крупными инвестиционными компаниями Москвы. Сегодняшние полувладельцы «Маяка» не исключают тот факт, что в результате инвестирования в объект крупных московских компаний КРЦ легко может сменить тольяттинского собственника на столичного. Однако подобный риск их не смущает. Дело в том, что в настоящий момент городской Фонд имущества Тольятти до сих пор не продлил сроки инвестиционного соглашения между ООО «Энергоспецремонт» и фондом. Если в ближайшее время сроки не будут продлены, то фирма может потерять проект, в который вложила уже не один миллион рублей.

Комментарий
Валерий Елин, замдиректора по капстроительству:
— Мы приобрели это здание 15 октября 2001 года. До этого здание три года не эксплуатировалось, стояло заброшенное. Требования строительного проектирования: если вы приступает к реконструкции, необходимо провести техническую оценку строительных конструкций. Мы привлекли проектную организацию, которая начала разрабатывать проект реконструкции. Помимо этого был привлечен ряд строительных лабораторий, чтобы оценить прочностные характеристики несущих конструкций, грунтов. Последняя экспертиза была сделана центральной строительной лабораторией г. Тольятти. По результатам этих экспертиз стало ясно, что здание необходимо демонтировать, так как оно представляет опасность для окружающих. В свое время там был нарушен отвод ливневых вод, которые во время дождя стекали по стенам и фундаментам. В одном из залов был пожар, разрушилась часть кровли. В связи с этим была нарушена прочность несущих конструкций кровли.

Было принято решение снести здание и заказать новый проект, который подготовили с соблюдением нормативных сроков. Однако дальше требовалось согласование проекта с большим количеством инстанций. Сегодня у нас есть полный пакет разрешительной документации. Можно сказать, что одна из причин в долгострое «Маяка» в грамотном подходе к этому объекту нашего руководителя.

Комментарий
Валерий Кирсанов, директор ООО «Энергоспецремонт»:
— Новое здание по высоте будет такое же, как и старое. Это сделано для того, чтобы сохранить требования по инсоляции — освещенности солнечным светом. Выше идти нам было нельзя, пришлось идти в землю. Наше здание уникально. Мы строим не просто кинотеатр, а культурный центр. Для молодых семей, которым часто не с кем оставить детей, здесь предусмотрен мини детский сад. В штатном расписании КРЦ даже есть специалист по работе с детьми. Мы строим уникальный для города зал, где можно будет проводить соревнования по бальным танцам в соответствии с международными стандартами. В проекте предусмотрена площадка для выступления живого оркестра, что является одним из главных требований на международных соревнованиях. Здесь же могут проходить выставки, показы мод. Для проведения конкурсов по бальным танцам одним из требований является наличие паркета. Паркет будет демонтироваться, преобразуя площадку в современный танцпол.

В Комсомольском районе сегодня есть небольшая проблема с бизнес-ланчем. Мы надеемся решить эту проблему, так как в «Маяке» откроется сразу несколько разнообразных кафе.

Место, где мы строим «Маяк», очень сложное, в том числе и с геологической точки зрения. Комсомольский район — бывшее русло Волги. Поэтому сам фундамент очень сложный. Мы должны выполнить его в соответствии со всеми требованиями. Фактически сейчас на 70% выполнен нулевой цикл. Из 8 тыс. м3 железобетонных конструкций или того бетона, который предусмотрен для строительства всего здания, 5 тыс. м3 находится в фундаменте. Применяется бетон марки 350, который используют в гидротехническом строительстве. Если соблюдать технологию, то быстро строить невозможно. Бетон набирает свою прочность 40 дней. Именно через этот период мы можем подниматься выше. Это задержка чисто с технологической стороны. Поэтому нормативный срок строительства — 5 лет.

Однако разработана программа, согласно которой пуск разбит на три этапа. Самым первым будет сдан этаж с кинотеатрами. Сами кинозалы рассчитывались инженерами-акустиками для того, чтобы максимально использовать возможности современных технологий для получения идеального звука. По периметру здания расположены административные помещения. Это так называемая буферная зона для защиты жителей близстоящих домов от шума.

Комментарий
Анатолий Вахтин, директор департамента управления муниципальным имуществом:
Был инвестиционный конкурс. По итогам конкурса Фонд имущества от имени собственника, мэрии, заключил договор купли-продажи кинотеатра «Маяк» и соглашение об инвестиционных условиях. Объект на сегодняшний день из реестра муниципальной собственности не исключен, так как инвестиционные условия еще не выполнены. И по мере того, как они будут выполняться, произойдет переход права собственности. Однако выяснилось, что инвестиционные условия очень трудно выполнить на той базе, которая была в виде полуразрушенного здания кинотеатра. Здание действительно находилось в таком состоянии, что наилучшим решением был его демонтаж.

Не так давно я задавал вопрос Фонду имущества: исполнены ли условия инвестиционного соглашения по «Маяку»? Как мне сообщили, сегодня идут работы нулевого цикла. Главная опасность в том, что объект может быть отозван, если не выполняются сроки инвестиционных условий. Однако здесь налицо форс-мажор: никто не предполагал, что здание не подлежит восстановлению. Сложная в правовом плане ситуация. Но в интересах дела нужно попытаться реализовать этот проект.