За прошедший год в Тольятти было зафиксировано рекордное падение стоимости жилой недвижимости: цены упали в среднем на 36,3%. Прогнозируя скорое оживления рынка, его эксперты склонны полагать, что в 2010 году все-таки не стоит ожидать значительного роста прейскуранта, а некоторые и вовсе пессимистично прогнозируют дальнейшее падение цен.
Упали по максимуму
В 2009 году отрицательный тренд на отечественном рынке недвижимости наметился не только в Тольятти: практически во всех российских городах было зафиксировано падение цен. Так, по данным Российской гильдии риелторов, наиболее стойкими оказались рынки недвижимости в Самаре, где годовой спад цен составил всего 8,7%, Ульяновске (-9,5%) и Хабаровске (-10,6%). Максимальное падение зафиксировано в Тольятти (-36,3%) и Омске (-35,1%). С начала 2009 года цены на квартиры медленно, но верно устремились вниз, и лишь только ближе к осени их падение было приостановлено некоторой активностью на рынке. Как следствие — падение замедлилось, а самое дешевое жилье было быстро раскуплено.
«Лишь во второй половине 2009 года в Тольятти стала наблюдаться какая-то активизация спроса, — делится своим видением ситуации на рынке директор «АН Терехова» Юрий Терехов. — Это объясняется несколькими факторами. Во-первых, правительственная пропаганда убедила общественное мнение, что кризис позади и дальше падать цены не могут. Во-вторых, в значительной степени активизировалась реклама и пропаганда ипотечного кредитования.
В-третьих, нуждающиеся в жилье просто устали ждать, и проявилась тенденция отложенного спроса, поскольку огромному количеству тольяттинцев просто негде жить. Кроме того, во второй половине прошлого года, наконец, было разрешено использовать материнский капитал на приобретение жилья и несколько десятков льготников получили жилищные сертификаты. Эти факторы повлияли на то, что самое дешевое жилье достаточно быстро раскупили, и участники рынка сделали формально правильный вывод — жилье подорожало. Но если посмотреть внимательно, мы увидим, что относительно дорогое жилье не продается совсем, а верхняя ценовая планка типовых квартир в последние полгода заметно скорректировалась вниз».
Сегодня на вторичном рынке жилья Тольятти представлено порядка 15 тысяч квартир. Ценовой диапазон очень широк. Верхний предел цен сохраняется где-то на уровне начала 2009 года, а нижний упал относительно января 2009 года почти на 40%. Однако, по словам директора ООО «Жилищный проект» Сергея Жолнерука, истинная ситуация выглядит несколько иначе, и реально присутствующих на рынке квартир насчитывается чуть более 10 тысяч.
«Такой объем рынка держится в Тольятти уже пару лет. Преобладающие случаи во многих агентствах: выставлять одну и туже квартиру в электронную базу данных, где все объекты составляются алфавитно, повторяя по 3-5 раз свою квартиру с различными комментариями. Такой ценовой анархии, которая царит сейчас в рекламируемых предложениях, рынок не знал. Разброс цен на однородные квартиры может составлять сотни тысяч, а то и миллионы рублей. И риелторам удается продавать только квартиры, находящиеся в начале ценовой шкалы», — отмечает Жолнерук.
По мнению же генерального директора АН «Русская жемчужина» Алексея Кирюшина, цены на недвижимость в Тольятти уже достигли своего дна. Но высказываются и диаметрально противоположные мнения. «Кризис только начинается. Думаю, что до конца лета нынешнего года будет понятно, кто прав — оптимисты или пессимисты. Себя отношу ко вторым. По крайней мере, для нашего автозавода этот год будет не лучше, чем прошедший. Поэтому, смею предположить, что в текущем году жилье в Тольятти подешевеет в среднем на 10-15%», — поясняет свою позицию Юрий Терехов.
Строить не перестроить
Не лучше обстоят дела и на первичном рынке. Итоги строительства как по России, так и в Тольятти далеки от оптимизма. Более того, в 2010 году объемы строительства могут оказаться самыми низкими за всю историю страны. По предварительным расчетам федерального правительства, вместо запланированных 80 млн квадратных метров жилья в строй в лучшем случае введут около 53 млн, то есть на 33,5% меньше. Независимые эксперты говорят о еще большем падении — до 30-32 млн квадратных метров. Если говорить о Тольятти, то в 2007 году в нашем городе было введено в эксплуатацию 200 тыс. кв. м жилья, в 2008-м — 180 тыс. кв. м, а уже в 2009-м — порядка 70 тысяч. В 2010 году планируется построить не более 50-60 тыс. кв. м.
Напомним, что еще в 2007 году с правительственной трибуны ставилась задача с 2010 года строить не менее 100-130 млн квадратных метров в году, чтобы достичь показателя ввода нового жилья не менее одного квадратного метра на человека в год. Согласно подсчетам российского Минрегиона, в 2009 году на каждого жителя страны пришлось примерно 0,32 квадратного метра жилья. То есть для достижения результата необходимо строить почти в 3-3,2 раза больше, чем было запланировано, и в 5-6 раз больше, чем в прошлом году.
Финансовый директор ООО «Городской строитель» Евгений Козлов: «Если тенденция по «умерщвлению» АВТОВАЗа продолжится, то вряд ли стоит ждать на рынке всплеска спроса и роста цен, так как продолжится отток работоспособного населения из города. С другой стороны, сужение предложений от строительных компаний породит дефицит на первичном рынке и, как следствие, рост цен на новостройки».
В итоге все участники городского рынка недвижимости сходятся во мнении, что улучшение ситуации в первую очередь будет зависеть от самочувствия автозавода. «В 2010 году мы ожидаем некоторого оживления на рынке, которому будут способствовать ипотечные программы, уже предлагаемые крупными коммерческими банками, различные федеральные жилищные проекты. И многое будет зависеть от того, как будет развиваться ситуация на АВТОВАЗе. Насколько успешными окажутся федеральные программы по его спасению», — резюмирует ближайшие перспективы Алексей Кирюшин.
Загрузка ...
