Когда нужен кредит под залог квартиры, главный вопрос — на какую сумму можно рассчитывать. Ее определяют не произвольно, а по четкой формуле, которая учитывает стоимость недвижимости и риски для банка. Разберем, из чего складывается итоговая цифра и как можно ее увеличить.
Во главе угла: оценка
Первый шаг — профессиональная оценка рыночной цены недвижимости. Ее проводит оценщик, аккредитованный банком.
Специалист учитывает множество параметров:
-
Местоположение. Значение имеют район, инфраструктура, транспортная доступность, экологическая обстановка. Например, крупное химическое производство или мусорный полигон по соседству могут снизить стоимость недвижимости.
-
Характеристики объекта. Учитывают общую и жилую площади, в каком году построили дом, как давно был капитальный ремонт, состояние подъезда и самой квартиры, на каком этаже она находится.
-
Рыночные аналоги. Если в продаже есть похожие объекты, учитывают их состояние и цену, указанную в объявлениях.
Проанализировав информацию, оценщик готовит отчет, где указывает стоимость объекта. От этой цифры отталкиваются в дальнейших расчетах.
От рыночной к залоговой цене
Кредит никогда не дают в размере 100% от рыночной цены. Почему? Если заемщик не сможет вернуть долг, квартиру придется продавать с торгов — а в этом случае цена, как правило, ниже рыночной. Также банку нужно покрыть свои издержки. А еще учесть потенциальное падение цены при срочной продаже.
Поэтому используют понятие залоговой стоимости (ЗС). Это цена по рынку, к которой применили так называемый залоговый дисконт. Обычно он составляет 50–70% от рыночной цены.
Например, если вашу квартиру оценили в 10 млн рублей, ее ЗС будет всего 5–7 млн рублей. На основе этой цифры банк будет рассчитывать сумму кредита.
Финальный расчет: от чего еще зависит сумма
Залоговая стоимость — это верхний предел, но не окончательная сумма, которую можно одолжить. Также учитывают:
-
Подтвержденный доход заемщика. Платеж по кредиту не должен превышать определенных пределов — желательно, чтобы он не превышал половины ежемесячного дохода.
-
Цель кредита. Например, при ипотеке на покупку второй недвижимости банк может предложить до 80–90% от ее цены. При этом сумма должна уложиться в установленную ЗС квартиры, которой вы уже владеете.
-
Кредитная история. Безупречная репутация заемщика играет в его пользу.
Таким образом, сумма кредита под залог недвижимости — это компромисс между залоговой стоимостью объекта, вашей платежеспособностью и внутренними правилами банка.
Чтобы получить максимально возможную сумму, стоит подготовиться: привести квартиру в порядок перед визитом оценщика, собрать документы обо всех доходах и накоплениях, выбрать банк с гибкими условиями.
ПАО «Совкомбанк». Генеральная лицензия Банка России №963 от 5 декабря 2014 г.
Загрузка ...
