На квартиру — не занимать

По данным Центробанка РФ, за 9 месяцев этого года банки выдали жителям Самарской области жилищных кредитов на 2,5 млрд руб. Это в 6,6 раза меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Хуже дела обстоят только в Нижегородской области (в 7,4 раза — до 2,1 млрд руб.) и Башкирии (в 6,8 раза — до 2,1 млрд руб.). По итогам 2008 г. Самарская область уверенно занимала первое место — 19 млрд руб., опережая Нижегородскую область на 1,3 млрд рублей.
Причина резкого падения фактически выданных кредитов в регионе банальна — финансовый кризис, который в начале года полностью остановил сделки купли-продажи жилья. По данным Центробанка, в ПФО за 9 месяцев этого года объем выданных жилищных кредитов упал в 5,1 раза — до 21,3 млрд руб., аналогичное падение произошло и по всей стране: всего за 9 месяцев выдано 104 млрд руб. против 600 млрд годом ранее.

Падение объемов ипотечного кредитования в Самарской области ощутимее, чем в среднем по стране. Это объясняется несколькими причинами. В частности, фактическим снижением суммы одного кредита. Так, например, по данным ЦБ, если по итогам 2008 г. средняя сумма кредита составляла около 1,5 млн руб., то сейчас она снизилась до 1 млн руб. (в Пермской области, например, этот показатель не изменился и составил 0,8-0,9 млн руб. на одного заемщика). Если судить по количеству удовлетворенных заявок, то падение соответствует общероссийскому — в 5,1 раза.

«До кризиса ипотечный рынок Самарской области был одним из лидеров в стране по своему росту», — вспоминает председатель правления тольяттинского ФиаБанка Анатолий Волошин. Предприниматели чувствовали себя очень хорошо и брали в ипотеку крайне дорогие квартиры, ежемесячный платеж составлял более 100 тыс. руб., утверждает банкир. Кризис это изменил, люди стали более ответственно планировать свои доходы и старались при покупке квартиры внести больше своих средств, заодно понизив ставку по кредиту, говорит Волошин. «Конкуренция была огромной, и в погоне за клиентом банки шли на различные уступки, вплоть до понижения размера первоначального взноса до 10%», — добавляет заместитель генерального директора по маркетингу «Эл-траст» Вячеслав Рандаев. Все это приводило к тому, что размер кредита был большим, подчеркнул он.
«Неудивительно, что мы и Нижегородская область упали сильнее всего. Мы были лидерами в ПФО, и кризис, естественно, больше всех отразился на нас»,- отметил заместитель председателя правления Первобанка Денис Хадеев.
«Зимой ипотечные кредиты фактически не выдавал никто. Было 3-5 банков, которые декларировали выдачу ипотеки, но в реальности давали только по объектам, инвесторами которых они сами и являлись, — объясняет Рандаев. — Банки стали более осторожно подходить к заемщикам, увеличивая размер первоначального взноса до 30-50%, к этому добавилось падение цен на жилье (примерно на 20-25%), что способствовало снижению суммы одного кредита», — констатирует эксперт.

Проблемы АвтоВАЗа также сказались на падении объемов ипотеки, считает Хадеев. «Кому давать кредиты в Тольятти, если мы не знаем, сколько люди будут получать?» — делится опасениями Волошин. С другой стороны, обращает внимание Хадеев, Тольятти можно назвать «темной лошадкой». После стабилизации ситуации на автозаводе скажется отложенный спрос, и ипотека резким скачком пойдет в рост, предполагает банкир.

Тем не менее, к сентябрю ситуация с ипотекой стала выправляться. Эксперты обращают внимание на некоторые признаки роста. По данным ЦБ, если в феврале жителям Самарской области было выдано 204 млн руб., то в мае уже 328 млн руб., а в сентябре 381 млн руб. «Стабильно тяжелый рынок ипотечного кредитования в последние два месяца имеет тенденцию к оживлению», — заявляла в сентябре директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки Дания Вагапова. Правда, до сих пор объемы сделок в 3-4 раза меньше, чем до кризиса, призналась она. Росту кредитования способствовал, прежде всего, фактор сезонности. Традиционно люди покупают квартиры в сентябре-октябре. Кроме того, сказался и отложенный спрос, считает Вагапова.
«Люди стали больше интересоваться ипотекой, разморозили свои программы банки», — соглашается Рандаев. Этому способствовали усилия государства, в частности, АИЖК, продолжает Хадеев. «Благодаря усилиям агентства удалось снизить ставки по ипотеке с запредельных 20% до приемлемых 13% годовых», — говорит он. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке сейчас в Самарской области составляет 14,5% (на начало года она составляла 13%). «Сказывается и снижение цен на жилье, которые сейчас практически «на дне», — подчеркнул Рандаев.
«Заметного восстановления рынка, несмотря на некоторое улучшение ситуации на финансовых рынках и определенную стабилизацию положения банковских организаций на фоне увеличения ликвидности, в текущем году ждать уже не стоит, — предупреждает аналитик УК «Финам-менеджмент» Максим Клягин. — Вполне вероятно, что по итогам года мы будем наблюдать примерно сопоставимое с текущими уровнями снижение объемов ипотечного кредитования», — прогнозирует он и добавляет, что, согласно предварительным прогнозам АИЖК, в целом по России по итогам 2009 г. объем ипотечного кредитования сократится почти в 6 раз и составит около 125 млрд рублей.
С этим частично соглашается и Хадеев. «К докризисному уровню объемов мы вернемся не раньше 2011 г. Это при оптимистичном развитии сценария», — заключил он.