Недвижимость в Тольятти. Рынок волнуется.

   В Тольятти в данный момент крайне узок круг платежеспособных покупателей. Ценовые планки так высоки, что жилье могут позволить себе купить только единицы. Это можно было наблюдать начиная с апреля и все лето. Покупатели резко приостановили активность, и, до первых чисел ноября надежд на активизацию покупательского спроса не было. Однако, традиционно на Новый Год россияне начинают задумываться о спасении своих капиталов и вложении денег. 2007-ой год тоже не оказался исключением. В начале ноябре появилась активность на рынке жилья. Впрочем, это не было длительным и значимым явлением. По мнению аналитиков, в декабре покупательская активность должна сойти на нет.
   В течение 2007 — го года рекламируемые цены на недвижимость повысились на 31,9%. Чего нельзы сказать о фактических ценах реализации — по сравнению с январем они значительно снизились. Стоит обратить внимание, что масса предложений, большая часть которых, разумеется, рекламируется по высоким ценам, реализуются по меньшим. Поэтому сейчас трудно заявлять о фактическом движении цен, потому что в прошлые годы рекламируемая цена и цена фактических продаж было идентична. Такой показатель наблюдался и по апрель 2007-го года. Кроме того, в первые месяцы года активность была высокой, и цены бурно росли. В летний период активность пропала, но цены по инерции двигались вперед. Это произошло потому что большое количество малопрактикующих агентств недвижимости при появлении вариантов на продажу, ставили оптимистические верхние планки, не зная на практике существует ли спрос или его нет. Лучше себя чувствуют фирмы с обширной практикой продаж, у которых более широкий ассортимент предложений. Им как раз ясно – есть ли в наличии или отсутствует покупательский спрос. К сожалению, таких крупных фирм в Тольятти не так уж много. В основном присутствует огромная масса агентств (сейчас их число уже приближается к тысяче), у которых количество квартир предлагаемых на продажу весьма ограниченное. Они не в полной мере чувствуют рынок, и именно от них поступает масса предложений по завышенным ценам. То же самое происходит и в других регионах. К примеру, в Москве рекламируемые цены и фактические продажи отличаются крайне резко.
   На ценообразование рынка недвижимости влияет множество факторов. В 2006 –ом году рынок претерпел изменения из-за продвижения нацпроекта «Жилище» и программы «Доступное жилье». Доступность выражалось в попытке субсидировать государством молодые семьи или предоставлении ипотечных кредитов. И субсидирование и пропаганда ипотеки в большей степени отразилось на продавцах. Как правило, они гораздо лучше следят за ситуацией на рынке, и, видя хорошую рекламу ипотеки и субсидирования, не дожидаясь покупательского спроса, поднимают цены. К сожалению, во многом на стоимость жилья, влияет мнение собственников – и, зачастую, приходя в агентство недвижимости, они уже убеждены в правильности «своей» цены.
   Рынок недвижимости Тольятти 2008 года, особенно в период «весна – летний период» не претерпит особых изменений. В городе слишком мало покупателей на жилье по столь высоким ценам. По мнению специалистов, было бы выгодно и логично снизить ценовую планку, чтобы создать правильный баланс спроса и предложения. В этом случае рынок «оживет». Но продавцы, обычно к таким действиям отнюдь не склонны. И это несмотря на то, что определение цены производится «с потолка». Иногда и риелторы не сознавая важности ценоопределения, обрекают собственников на затяжные торги. Ведь если цена на недвижимость определена неверно, в ожидании сделки могут проходить месяцы и даже годы.
   На сегодняшний день в Тольятти выставлено на продажу довольно большое количество квартир, по несколько месяцев не находящих своего покупателя. Что же касается жилья повышенной комфортности, то среди них есть такие, которые продаются по несколько лет.
   В 2008 году в Тольятти ожидается рост условного ценового показателя квадратного метра жилья. На рынок, повторяя ошибки своих предшественников будут выходить новые «оптимисты», желающие реализовать свою собственность по завышенной цене. Из-за повышенной конкуренции риелторских фирм, борьбы за клиента, большинство из них будут занимать пассивную позицию. По фактическим продажам цена, (ее усредненный показатель), будет находиться на прежнем уровне. Значительного снижения цен тоже жать не приходится. Неуверенность в политике и неопределенность планов новых властей будут подстегивать покупателей. При нестабильной политике многие «спасают» свои накопления, покупая недвижимость. Во-вторых, на цены может повлиять строительство в Тольятти технопарка. Продавцы будут ожидать в город большой приток мигрантово, прогнозируя увеличение спроса на жилье. Поэтому они будут занимать жесткую позицию и стоять на своем, а кто-то решится и на повышение ценовых планок. Впрочем, круг реальных, платежеспособных покупателей отнюдь не увеличится, а только сузится. Этому способствует и банковский кризис.
   Кризис банков Европы и Америки тоже сказался и на банковском бизнесе России. Тольятти уже ощущает на себе ужесточение «fase-контроля». Стали очень жестко рассматриваться заявки от желающих взять ипотечный кредит, многократно проверяются финансовые возможности замщиков. Многие банки – кредиторы убрали из своих ипотечных программ определенные льготы: отсутствие первоначального взноса, справок о доходах и т.д.. В связи с этим, рынок жилья ожидают тяжелые времена. Но если бы его участники были более дальновидны, и цены были немного снижены, то каждый отказался бы в плюсе: покупателей оказалось бы больше, собственники продаваемых квартир более оперативно реализовывали свои финансовые планы. Ведь каждый продает недвижимость, планируя вложить освободившиеся финансы куда – то далее. А из-за высокой инфляции и вялых продаж жилья, эти планы могут очень резко ломаться. Также не останутся в проигрыше, планирующие продавать свою недвижимость и приобретать что-то иное. Разница между одно- двух- трехкомнатной квартирой станет чуть меньше.
   В этой ситуации могут проиграть только банки. В этом случае кредиторами будет создаваться какая-то иная система отношений с клиентами. Возможно, они будут настаивать на дополнительном обеспечении залога, (т.е. закладывать что-то еще в дополнении к квартире) или в худшем случае, будут требовать досрочного погашения кредита. В выстраивании отношений с новыми заемщиками, банки будут ориентироваться по новым ценовым планкам и оформлять договорные отношения по -новому.
   Предел ценовой вершины на жилье зависит от уровня инфляции. В связи с высокой инфляцией в стране, цены на жилье в Тольятти также устремятся вверх. В стране с каждым годом становится больше и больше денежной массы, растут цены. Кроме того, «замороженная» инфляция после выборов Президента сорвется с цепи и будет наверстывать упущенное. Недвижимость мгновенно отреагирует на увеличение счетов за коммунальные услуги, подорожание бензина, продуктов питания и прочего. Ведь чем нестабильнее экономическая и политическая ситуация, тем более ценна недвижимость. «Вторичный» рынок жилья в Тольятти резким колебаниям подвержен не будет, тем не менее, он будет испытывать зависимость от первичного, и также подвергнется ценовым изменениям.
   На стоимость «первичного» жилья повлияет значительное подорожание строительных материалов, особенно цемента. У России впереди огромный проект по строительству Олимпийской деревни в Сочи, и на производителей стройматериалов лягут огромные нагрузки. Уже в этом году многие из них заключили контракты на поставку своей продукции в Сочи. Если учесть, что уже сейчас потребности цемента в России удовлетворяется только на 60%, то можно смело говорить о том, что отечественные производители не в силах обеспечить необходимый объем поставок. Очевидно, что при увеличении темпов строительства олимпийских объектов, под вопросом окажется и увеличение темпов строительства жилья в регионах, а производители цемента окажутся под еще большим грузом заказов. Если рассматривать варианты импорта, то внешний рынок цемента очень напряжен, во многих странах Европы и Азии испытывается его дефицит у крупных поставщиков цемента поставки расписаны на годы. Напряженная ситуация с дефицитом стройматериалов будет наблюдаться все последующие года, пока будет идти строительство Олимпиады. Это породит напряжение на первичном рынке жилья, в том числе и в Тольятти. Частично это уже сказалось на ценах 2007-го года. Ожидается дополнительное подорожание себестоимости строящегося первичного жилого фонда на 30-35%. Однако, вряд ли это отразится на ценах фактических продаж.
   Кроме того, в Тольятти тормозит строительство отсутствие мощностей. Многие строительные площадки не развиваются именно по этой причине. Чтобы провести коммуникации к строящемуся дому – тепло, электричество, необходимо возводить новые ТЭЦ, электростанции, очистные сооружения. В связи с этим стоимость квадратного метра «первичного» жилья может перешагнет стоимость «вторичного».
   Первичный рынок по ряду причин среди тольяттинских покупателей становится более востребованным. Во-первых, это новый фонд, не требующий латания крыш и труб. Кроме того, в новом фонде изначально формируется ТСЖ, а это почти всегда подразумевает схожий менталитет жильцов. В старом фонде и ментадитет и отношение к собственности оставляют желать лучшего. Впоследствии эта разница будет ощущаться все больше и больше. Многие состоятельные жильцы будут стремиться выбраться из такой среды, приобретя квартиры в новом фонде, и, рынок скорректирует свои цены.
   Нельзя не отметить, что при развитии первичного рынка в Тольятти идет массовое строительство домов эконом-класса. Набережная Тольятти – элитные зоны, прибрежные и парковые территории начинают застраиваться «общежитиями», т.е. домами эконом –класса, панельными строениями с квартирами — малометражками. На данный момент в Тольятти наблюдается большая востребованность на дома элит – класса. Однако, в нашем городе их нет, потому что по критериям элитности дом должен иметь не только красивый ремонт в квартире, но и соответствующую зону, придомовую территорию. Территории набережной как раз могли бы подчеркнуть элитность. Но, к сожалению, страна в сплошном рынке, многие решения принимаются относительно финансовой выгоды.
   Технопарк в Тольятти. Информация о проекте не оставит равнодушными риелторов, видящих глобальность этого мероприятия, и спекулянтов. Ведь строительстве моста через Волгу со стороны Климовки на водоканал и трасса М5, затронет территории Подстепок и Ягодного, они станут прилегающими территориями. А значит, недвижимость там резко увеличится в цене. Кроме того, в связи со строительством технопарка, возможен повышенный приток миграции в Тольятти в поисках работы. Усиление миграция, в первую очередь скажется на рынке аренды. Мигранты, в основной своей массе будет неплатежеспособны. Но прежде чем это станет очевидным, рынок аренды в городе значительно вырастет, а кто-то увидит выгоду в покупке квартир для сдачи в аренду. Это добавит суеты, но реально на ценовой политике рынка жилья Тольятти в 2008 году не скажется.