Прокуратура разъясняет: как расторгнуть договор участия в долевом строительстве, с какого момента платить за коммуналку и как заставить УК выполнять свои обязанности

У каждого гражданина нашей страны есть права, однако далеко не все из нас знают, как правильно отстаивать свои права, законным путем преодолевая возникающие проблемы. При этом, многие ситуации в жизни требуют индивидуального подхода с точки зрения Закона РФ. Для решения таких ситуаций Прокуратура Самарской области поддерживает обратную связь с гражданами.

— Предусмотрено ли право совета многоквартирного дома предоставлять информацию о жильцах другим жильцам?

Прокуратура Автозаводского района г. Тольятти разъясняет: Совет многоквартирного дома это коллегиальный общественный выборный орган непосредственного управления многоквартирным домом, который должен отстаивать интересы собственников жилья в отношениях с управляющей компанией.

Совет МКД должен быть создан в каждом доме, где больше четырех квартир. Как? Решением общего собрания собственников. Председатель и члены выбираются из числа собственников, что оформляется протоколами собрания. Количество членов совета рассчитывается с учетом количества подъездов, этажей, квартир в конкретном доме. Список членов совета закрепляется решением общего собрания.

Как и любой орган, совет должен иметь руководителя – председателя. Жилищный кодекс определил такие полномочия председателя совета многоквартирного дома:

1. Вступать в переговоры относительно условий договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении — договоров оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме, договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления) — до принятия общим собранием собственников помещений решения о заключении договора управления многоквартирным домом. Доводить до сведения общего собрания собственников результаты переговоров по условиям договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении — договора на содержание и ремонт общего имущества, договоров ресурсоснабжения).
2. Подписывать акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств.

Полномочия совета оформляются Положением о совете многоквартирного дома. Деятельность СМКД заключается в подготовке и проведении общего собрания собственников по следующим вопросам:

• порядок пользования общим имуществом и земельным участком, на котором расположен дом;
• планирование и организация управления многоквартирным домом, содержания и ремонта (в т.ч. его стоимости) общего имущества;
• планирования, организации и стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества;
• проекты договоров, заключаемых собственниками помещений в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;
• предложения по вопросам компетенции совета дома, избираемых рабочих комиссий;
• рассмотрение проектов договоров управления;
• контроль за оказанием и качеством услуг, выполнением работ по управлению домом.

Основная функция СМКД — контролировать управляющую компанию (УК), вести диалог от имени жителей дома с УК, ресурсоснабжающими организациями и организациями-поставщиками ЖКУ. Отсутствие совета позволяет управляющей компании обслуживать дом без учета интересов и нужд собственников.

Совету дома необходимо иметь в виду, что в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. 152-ФЗ «О персональных данных» собственники помещений не обязаны представлять совету дома сведения о себе, но могут сделать это добровольно. Поэтому важно разъяснять, для чего нужны эти сведения, что они не будут использоваться в ущерб интересам собственника, передаваться посторонним лицам, персональные данные (и заполненные анкеты) будут храниться таким образом, чтобы исключить доступ к ним посторонних.

— Какое имущество является общим для всех жителей многоквартирного дома?

Отвечает помощник прокурора города Чапаевска Сажина Т.С.: В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства от 13.08.2006г. № 491, в состав общего имущества входят:

— помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме (в т.ч. лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);

— крыши;

— ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

— ненесущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения (квартиры);

— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы, которого, определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

— иные объекты, расположенные в границах земельного участка, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

— внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, система водоотведения, система отопления, электроснабжения.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

— С какого момента мы обязаны платить за коммунальные услуги: со времени сдачи дома в эксплуатацию или с момента подписания акта приема-передачи?

Прокурор Самарского района г. Самары Сергей Панюшкин: «В первую очередь возникает вопрос, что входит в «коммунальные услуги? Необходимо разграничить два понятия: плата за жилье и плата за коммунальные услуги. В соответствии с действующим законодательством, плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги.

В свою очередь плата за содержание и ремонт жилого помещения включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Таким образом, в силу закона плата за содержание и ремонт жилого помещения и плата за коммунальные услуги должны вноситься только собственником жилого помещения.

Все расходы по содержанию дома-новостройки до момента оформления на него прав собственности обязан нести застройщик — лицо, осуществляющее строительство дома. Для того чтобы избежать данной обязанности, многие застройщики/инвесторы в договорах, заключаемых с покупателями квартир, могут предусмотреть следующие условия:

1) условие, в соответствии с которым гражданин несет бремя оплаты жилищно-коммунальных услуг за квартиру в течение нескольких месяцев до момента оформления квартиры в его собственность (или в течение всего срока после принятия дома в эксплуатацию);

2) условие, в соответствии с которым гражданин несет бремя оплаты жилищно-коммунальных услуг с момента передачи ему квартиры по акту приемки-передачи работ.

В российском законодательстве нет норм права, запрещающих обслуживание и эксплуатацию не сданных объектов незавершенного строительства. Практика показывает, что здания, которые не сданы в эксплуатацию все равно требуют отопления, освещения и другого обслуживания. А если данное обслуживание обосновано использованием жилых или нежилых помещений покупателями (то есть будущими собственниками), то именно они обязаны в пропорциональной части своих помещений к общему имуществу здания оплачивать эксплуатацию и обслуживание здания.

Если передача помещения осуществлена до сдачи дома в эксплуатацию, то это обстоятельство не является основанием для освобождения от оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг со стороны покупателя, согласившегося на использование помещения, не сданного в эксплуатацию».

— Управляющая компания многоквартирного дома не выполняет свои обязанности по уборке общедомового имущества (в подъезде всегда грязно, лифты часто не работают), что делать?

Разъясняет исполняющий обязанности прокурора г. Сызрани Вячеслав Бобровский: «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, установлена ответственность управляющих организаций перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством России и договором (см. утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Так, управляющая организация за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещениями в этом доме.

В случае если управляющая компания не выполняет своих обязанностей жильцы вправе:

1. написать заявку в управляющую организацию на проведение ремонта общего имущества, уборки территории общего имущества и потребовать перерасчет платы за обслуживание общедомового имущества в связи с ненадлежащим качеством оказанных услуг;
2. провести заседание общего собрания собственников на котором в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий.
3. обратиться в государственную жилищную инспекцию Самарской области с требованием провести проверку, выдать управляющей организации предписание об устранении нарушения и привлечении виновных лиц к административной ответственности;

в случае неисполнения требований по поданной заявке, нарушения по предписанию региональной государственной жилищной инспекции так и не устранены Вы имеете право обратиться в суд с заявлением о возмещении взысканной оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, взысканию неустойки и компенсации морального вреда

— Могу ли я расторгнуть свой договор участия в долевом строительстве и получить обратно деньги?

Прокуратура Пестравского района разъясняет: Да, можете. В ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указаны случаи, по которым участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. К таким случаям относятся: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и другие случаи.

Также в ч. 1.1 указанной статьи перечислены случаи, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке. Так при прекращении или приостановлении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; существенного изменения проектной документации строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 указанной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 данной статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Таким образом, действующее законодательство позволяет участникам долевого строительства расторгнуть договор участия в долевом строительстве и получить обратно уплаченные им денежные средства.